Achat immobilier et protections de l’investisseur
27 mai 2019
Par Valerie Chouinard

Achat immobilier et protections de l’investisseur

Achat d'immeubles

Six «protecteurs» lors de l’achat d’une propriété.

L’achat d’un immeuble s’avère quelque chose à prendre au sérieux puisqu’il implique la majorité du temps de grosses sommes d’argent. De nos jours, avec la valeur des propriétés, il n’est pas rare que l’achat dépasse le million de dollars.

Pourtant, certains investisseurs débutants comme avancés hésitent encore à investir quelques centaines de dollars additionnels afin de minimiser les risques d’erreurs qui souvent, en immobilier, s’avèrent des plus coûteuses et dans certains cas, catastrophiques. Les histoires d’horreur relatées dans les médias sont nombreuses et le démontrent très bien, malheureusement.

Voici donc de façon non limitative, six protections additionnelles à utiliser lors de vos acquisitions.

1Votre première protection: la déclaration du vendeur

En quoi consiste-t-elle ?

Il s’agit tout simplement d’un document que le vendeur remplit, au meilleur de ses connaissances afin de permettre :

  • Au vendeur d’être le plus transparent possible et ainsi de réduire les risques d’éventuelles poursuites en vices cachés;
  • À l’acheteur d’acheter en meilleure connaissance de cause;
  • Au courtier de fixer un prix plus juste lors de la signature du contrat de courtage ayant alors un meilleur portrait de la propriété;
  • À l’inspecteur en bâtiment de faire une meilleure inspection pré-achat.

Sachez que, lors d’un achat de 5 logements et moins et lorsqu’un courtier immobilier est impliqué dans la transaction, une telle déclaration du vendeur est obligatoire.

Je le répète : plus vous en saurez sur la propriété, plus vous minimiserez vos risques. La déclaration du vendeur est sans frais, alors pourquoi s’en passer?

2Votre deuxième protection: l’assurance-titres

Voici un outil fort utile lors de l’achat d’un immeuble, surtout lorsque la vente est réalisée sans garantie légale aux risques et périls de l’acheteur, comme c’est systématiquement le cas avec les reprises bancaires.

L’assurance-titres est normalement prise par le vendeur, mais que diriez-vous de l’utiliser même si le notaire n’en voit pas la pertinence ou que le créancier ne l’exige pas?

Comme se plaisent souvent à mentionner les avocats : «Trop fort casse pas». Voici un adage qui justifie parfaitement l’utilisation de l’assurance-titres.

3Votre troisième protection : L’imagerie thermique

Communément appelée la «thermographie» ou encore la «caméra infrarouge», cette technologie qui est basée sur le principe de différentiels thermiques entre deux surfaces, vient compléter l’inspection en bâtiment et permet entre autres de déceler :

  • Les pertes de chaleur causées par une mauvaise isolation;
  • Les surchauffes dans un panneau électrique par exemple;
  • Les infiltrations et les fuites d’eau.

Demandez à l’inspecteur en bâtiment que vous choisirez s’il offre ou non la thermographie. Pour ma part, aucun achat n’est effectué sans l’utilisation de cette technologie.

Attention toutefois! Assurez-vous que votre inspecteur en bâtiment est en mesure de bien calibrer l’appareil, mais surtout qu’il est en mesure de bien interpréter les résultats et de vous les expliquer clairement. Plusieurs inspecteurs offrent à peu de frais cette valeur ajoutée à leur inspection.

4Votre quatrième protection : L’inspection en bâtiment

En 2015, tous devraient comprendre l’importance de faire inspecter un immeuble avant son achat. Pourtant, je rencontre encore à l’occasion de futurs investisseurs qui hésitent à investir quelques centaines de dollars afin de procéder à une inspection pré-achat. Des économies de bouts de chandelles selon moi. Je dirais même plus! Une erreur pouvant être lourde de conséquences dans certains cas.

Comme je le répète souvent sur ce blogue, en immobilier, on jongle avec des milliers de dollars. Or, pourquoi vouloir à tout prix économiser lors d’une des plus importantes étapes du processus d’achat?

Évitez d’opter systématiquement pour l’inspecteur le moins cher. En matière d’inspection en bâtiment, nous ne sommes pas nécessairement à la recherche du meilleur prix, mais bel et bien d’un inspecteur compétent et qualifié. N’optez pas pour le premier inspecteur qui vous tombe sous la main. Exigez des références, car il s’agit d’un domaine non régi au Québec. N’importe qui peut prétendre être inspecteur. Demeurez vigilant.

Pas convaincu? Lisez cet article.

5Votre cinquième protection : la clause couvrant les revenus de location

Imaginez un instant que votre immeuble à revenus soit la proie des flammes et qu’il s’agisse d’une perte totale. Rien de très plaisant me direz-vous, j’en conviens.

«Pas de problème, je suis très bien assuré», clameront certains.

C’est bien, mais qu’en est-il des revenus de location de l’immeuble incendié et complètement détruit? Sont-ils également assurés? Si ce n’est pas le cas, croyez-vous que le créancier se contentera de vous dire : «Pas de problème, cessez de faire les versements hypothécaires, nous attendrons la reconstruction de l’immeuble pour exiger vos paiements»?

Ne rêvez pas en couleurs! Votre créancier voudra que vous continuiez à le rembourser. Mais avec quel argent? Vous n’avez plus de locataires, ni de revenus. À moins bien sûr d’avoir assuré vos revenus de location. Ce que je vous conseille fortement. Vous pourrez ainsi continuer à rembourser votre créancier et éviter d’être en défaut.

6Votre sixième protection : la valeur du coût de reconstruction

Cette dernière protection est apparue durant un «chat» en privé avec un participant du coaching et mentorat de Montréal, Nicolas Lapointe, qui deviendra d’ici deux mois, avec soixante-neuf autres personnes, investisseur immobilier certifié.

Nicolas nous raconte son aventure:

En mai 2010, lors d’un voyage au Mexique, je pris mes messages et appris avec stupéfaction que mon duplex sur la rue Logan à Montréal a été la proie des flammes et fut complètement détruit. Le feu prit naissance sur le BBQ d’un immeuble voisin et se propagea à mon immeuble. L’intervention nécessita 136 pompiers. Une perte totale. Heureusement, le coût de reconstruction inscrit sur la police d’assurance avait été évalué correctement ce qui a permis de reconstruire l’immeuble. Imaginez un instant la perte financière si le montant accordé par l’assureur avez été insuffisant pour la reconstruction. Un cauchemar que je n’ose pas imaginer.

Il poursuit :

Lors de demandes de soumissions par téléphone pour assurer un immeuble, combien de fois on m’a demandé : Quel coût estimez-vous pour la reconstruction de cet immeuble? Cette question n’est pas sans importance et je vous suggère de prendre le temps, quitte à raccrocher et rappeler plus tard afin demander à un expert d’évaluer le coût de reconstruction de l’immeuble que vous prévoyez acheter. Ainsi, en cas de feu ou de perte totale, votre investissement et vous, serez bien protégés.

Sur ce sage conseil, rappelez-vous que mieux vaut prévenir que guérir comme le dit si bien le proverbe. Alors à vous d’y voir !

Je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.

Votre coach, Yvan

Article écrit pour LesAffaires.ca
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