Acheter ou non via un courtier immobilier?
29 janvier 2017

Acheter ou non via un courtier immobilier?

Achat d'immeubles

Les avantages et les désavantages de faire appel à un courtier immobilier pour trouver des aubaines.

 

On ne compte plus les sites, les articles et les blogues qui font éloge des ventes par le biais d’un courtier immobilier.  Plusieurs investisseurs que je rencontre me demandent s’il est préférable ou non de travailler avec les courtiers immobiliers afin de dénicher des aubaines.  Ils comprennent l’importance de vendre avec courtier, mais lorsque vient de temps d’acheter, plusieurs sont embêtés.

 

 

J’ai donc décidé pour l’article de cette semaine de vous dresser un portrait des différents avantages et désavantages de faire appel à un courtier immobilier lorsque vient le temps de trouver la perle rare. Vous savez, l’immeuble qui fera en sorte que vous puissiez progresser rapidement par la suite.

 

Payer le prix du marché, comme certains intervenants le conseillent, n’est pas la façon de faire selon moi.  Du moins, dans de rares exceptions.  Il faut dans ce cas que l’immeuble présente un fort potentiel inexploité.  Si vous désirez payer le prix du marché, c’est fort simple! Il y a une quantité industrielle d’immeubles à vendre au plein prix sur le marché, voire même au-dessus du marché.  Libre à vous de les acheter ou de les laisser aux autres!

 

Commençons par les avantages

 

Connaissance du marché

 

Le courtier expérimenté connaît son marché local et est en mesure d’identifier un immeuble qui correspondra à vos critères de recherches.   Il connaît entre autres les secteurs qui ont la cote, ceux à éviter et le type de clientèle par secteur.

 

Un habitué de la négociation

 

Le courtier d’expérience peut vous aider à négocier certains aspects de la transaction, faire quelques vérifications de base qui s’imposent et vous aider dans le processus d’achat. Cette expertise n’est pas à négliger, car en immobilier on jongle avec des milliers de dollars à chacune des étapes.  Une erreur peut s’avérer fort coûteuse.  Demeurez vigilant.

 

De puissants outils

 

De plus, les courtiers ont accès à des outils tels que Matrix, une plate-forme exclusive aux courtiers qui permet d’optimiser les recherches grâce à de nombreux paramètres offerts par le système.  Ce puissant outil permet également de faire une analyse approfondie des comparables, c’est-à-dire des immeubles similaires qui ont été récemment vendus dans le secteur.  Grâce à ces comparables, le courtier est en mesure d’estimer rapidement la valeur marchande de la propriété convoitée et ainsi vous aider dans votre prise de décision.

 

Un autre avantage d’utiliser un courtier immobilier lors de l’achat d’un immeuble est qu’il détient une assurance responsabilité qui vous protège en partie.

 

Finalement, mais non limitativement, le courtier expérimenté vous aidera à rédiger et comprendre les implications de chacune des clauses d’une promesse d’achat.

 

Mais tout n’est pas rose

 

Lorsqu’un courtier immobilier agit comme intermédiaire dans une transaction, comparativement avec une vente directement du propriétaire, le processus de communication peut parfois être moins fluide.  Il va de soi que plus il y a d’intermédiaires d’impliqués, plus il y a de chances que la communication soit difficile.   Imaginez que vous désirez obtenir une information du vendeur et que deux courtiers sont impliqués.  La question ira de vous au courtier collaborateur, au courtier inscripteur et puis au vendeur avant de revenir par le même processus inverse.

 

Le jeu du téléphone, vous connaissez?

 

Un autre aspect que plusieurs investisseurs considèrent comme un désavantage lorsqu’un courtier est impliqué dans la transaction est le fait que le vendeur aura une commission à verser.  Par conséquent, il ne pourra baisser son prix autant que si l’acheteur avait traité directement avec le vendeur.

 

L’autre côté de la médaille lors des négociations

 

Voici un autre point que je remarque avec les nombreux investisseurs avec lesquels je suis en contact.  Lorsqu’ils désirent négocier des aspects particuliers lors d’une vente, une balance de vente par exemple, il est plus difficile de le faire, car ils ne sont pas en contact directement avec le vendeur.  Difficile pour eux de faire valoir leurs points et de vendre leur salade aux vendeurs.

 

Le courtier peut aider à négocier, mais dans certaines transactions particulières, ceci peut nuire à l’acheteur.  Je ne compte plus les fois où les acheteurs m’ont rapporté ce fait.

 

Comme je le mentionne souvent lors de formations, le fait d’avoir un courtier immobilier avec qui vous collaborez étroitement vaut son pesant d’or.  Que ce soit en détention à long terme ou en mode flips, le courtier devrait être considéré comme un allié et faire partie de votre équipe de rêve.  C’est indéniable.

 

Toutefois, l’investisseur immobilier à la recherche active d’aubaines ne devrait pas se fier uniquement aux courtiers.  Il devrait mettre en place un système de recherche indépendant des courtiers, car évidemment les ventes réalisées au Québec ne sont pas uniquement faites par le biais des courtiers.

 

Attention! Certains m’écriront pour me donner des statistiques et des pourcentages démontrant des ventes faites via un courtier comparativement à des ventes via DuProprio par exemple.  Vous comprendrez ici que cet article n’est pas uniquement écrit pour les ventes de maisons, de condos ou de plex. Il s’applique également aux immeubles à revenus de 6 logements et plus.

 

Or, très peu de statistiques existent sur le marché pour ce type d’immeuble.  Toutefois, les investisseurs ont la chance de compter sur une agence immobilière qui compile les données pour ce genre de transaction, soit Patrice Ménard Multi-Logements.

 

D’ailleurs, selon cette agence, en 2016, 60% des ventes de 6 logements à 11 logements dans la grande région de Montréal ont été réalisés sur le réseau MLS des courtiers immobiliers nous raconte Patrice Ménard.  Pour ce qui est des 12 logements et plus, 40% des ventes ont été réalisés sur le réseau MLS.

 

Quand on sait que la majorité des gens cherchent des aubaines affichées dans le réseau, il est facile de comprendre que l’investisseur immobilier qui se donne la peine de chercher hors réseau, multiplie grandement ses chances de trouver la perle rare. Certains courtiers immobiliers se spécialisent dans ce genre de vente, Patrice Ménard Multi-Logements est celui qui a vendu le plus grand nombre d’immeubles multi-logements en 2016 au Québec, et la majorité de ses ventes ont été réalisées hors MLS. Leurs statistiques impressionnantes sur le marché du multi-logements sont d’ailleurs disponibles à l’adresse : patricemenard.com

 

Malheureusement, très peu d’investisseurs ont la discipline et la persévérance pour chercher à contre-courant.  La plupart se découragent après quelques mois et disent que les immeubles sont trop chers et qu’il n’y a plus d’aubaines sur le marché.  Parfait pour ceux et celles qui continuent de chercher, ils ont moins de compétition!

 

Sur ce, bonne recherche avec et sans courtier.  Je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.

 

Votre coach, Yvan

 

 

Article écrit pour LesAffaires.com

 

 

Vous avez aimé cet article?

Vous aimerez aussi: Réussir en immobilier sans argent ni crédit

Réussir en immobilier sans argent ni crédit-Club immobilier

 

 

 

 

 

Partager