L’ingrédient secret pour réussir en immobilier, c’est quoi?
7 novembre 2017

L’ingrédient secret pour réussir en immobilier, c’est quoi?

Achat d'immeubles, Stratégies d'investissement

Voici 5 excellentes raisons pour lesquelles vous devriez toujours chercher à faire votre profit à l’achat en immobilier.

 

1.Enrichissez-vous instantanément

 

Que diriez-vous d’acquérir un immeuble et de voir votre bilan financier s’améliorer de façon marquée? De voir votre valeur nette augmenter de plusieurs dizaines de milliers de dollars, voire d’une centaine. Imaginez si vous pouviez vous enrichir instantanément grâce à l’achat de votre prochain immeuble!

Ça semble être du rêve pour certains, mais pourtant, c’est bel et bien ce qui se produit lorsqu’on achète un immeuble qui se veut être une aubaine.

Tout d’abord, précisions ce qu’est la notion de profit à l’achat et d’enrichissement instantané.

Supposons que vous mettiez la main sur un immeuble à revenus valant sur le marché 1 000 000$ et que pour diverses raisons, vous réussissiez à le payer 900 000$. Vous venez alors de réaliser un profit à l’achat, un enrichissement immédiat de 100 000$. Intéressant n’est-ce pas? Lors de votre prochaine demande de financement, votre banquier pourrait être jaloux de voir votre valeur nette augmentée aussi rapidement.

Bien qu’il soit des plus intéressants en mode accumulation de réaliser son profit à l’achat, il est toutefois impératif en mode « flip rénos » de payer sous la valeur marchande pour être en mesure de couvrir les frais reliés à l’acquisition, à la détention, aux travaux requis et aux frais de vente. Ce profit à l’achat vous permettra de revendre rapidement sous la valeur marchande et d’encaisser un profit raisonnable.

Vous risquez fort de « flopper » la transaction si votre profit à l’achat n’est pas de l’ordre de 25% sous la valeur marchande.

 

2.Progressez plus rapidement

 

Voici une autre excellente raison de chercher à acheter des immeubles sous leur valeur. En effet, plus vous réaliserez de profits à l’achat plus rapide sera votre progression par la suite, car vous serez en mesure d’utiliser vos immeubles comme leviers financiers.

Pour mieux comprendre cette notion de levier, allons-y d’un exemple.

Toujours avec l’hypothèse que vous payez un immeuble 900 000$ alors qu’il en vaut 1 000 000$, vous obtiendrez lors de l’achat, à quelques exceptions près, un financement bancaire basé sur le plus bas entre le prix payé et la valeur de l’immeuble, soit un financement basé sur 900 000$ dans notre exemple.

Toutefois, si vous retournez voir votre banquier une année plus tard, par exemple, et demandez à refinancer votre immeuble, le financement accordé devrait être basé sur la valeur d’un million et non sur 900 000$ comme payé initialement. Vous pourrez alors récupérer une partie, voire dans certains cas la totalité des sommes investies, ce qui devrait servir à acheter d’autres immeubles. Comme on dit : « La roue sera partie ».

 

3.Obtenez une meilleure rentabilité

 

Si vous réussissez à réduire votre déboursé total lors de l’acquisition d’un immeuble, vous verrez par le fait même votre rendement augmenter.

Allons-y d’un autre exemple illustrant deux situations extrêmes pour mieux saisir ce concept.

Posons l’hypothèse que vous achetiez comptant un immeuble de 6 logements au prix de 600 000$ incluant les frais d’acquisition. J’entends déjà plusieurs personnes penser que cette situation n’est pas à la portée de toutes les bourses, j’en conviens! Toutefois, gardez simplement à l’esprit le concept à des fins de compréhension.

Poursuivons l’exemple.

Votre 6 logements dont le chauffage est payé par les locataires générera des revenus de 54 000$ (6 logements X 750$ par mois X 12 mois) et aura comme dépenses d’opération un montant d’environ 18 900$, soit 35% des revenus bruts. Le revenu net d’opération sera alors de 35 100$ (54 000$ – 18 900$).

Ayant payé 600 000$ comptant un immeuble générant un revenu net d’opération de 35 100$ et n’ayant pas de paiements hypothécaires à effectuer, il vous restera alors 35 100$ dans vos poches à la fin de l’année, avant impôts. Dans ce cas, on considérera que le revenu net d’opération équivaudra au surplus de trésorerie ou si vous préférez le « cashflow ».

Le rendement immédiat sur votre déboursé sera alors de 5,85%, soit (35 100$ / 600 000$) X 100 et celui sur la capitalisation du prêt sera de 0% puisque l’immeuble ne sera pas grevé d’hypothèque et qu’aucun capital ne sera remboursé. Vous obtiendrez donc un rendement combiné de seulement 5,85%. Pas très excitant en immobilier.

Allons-y maintenant avec l’autre extrême, soit l’achat sans comptant qui évidemment, fera en sorte d’avoir un prêt de 600 000$ lié à l’immeuble, et par conséquent, des paiements hypothécaires à effectuer. Les paiements pour rembourser le prêt amorti sur 25 ans à un taux d’intérêt de 3% et des paiements mensuels seront de 34 068$ annuellement, soit 2 839$ par mois X 12 mois.

Le surplus de trésorerie annuel sera alors réduit de 35 100$ à 1 032$ (35 100$ – 34 068$). Un dur coup vous croyez?

Malgré cette diminution drastique du « cashflow », votre rendement sera infini puisque vous n’aurez pas injecté de liquidités pour acheter votre immeuble.

En somme, vous comprenez mieux avec ces extrêmes, la relation entre le rendement obtenu et le comptant investi. Moins vous injectez d’argent de vos poches pour acquérir un immeuble, meilleur sera votre rendement.  Plus vous en injectez, plus votre rendement sera faible.

Vous auriez alors intérêt, dans une optique, d’augmenter vos rendements, d’acheter avec le moins de comptant possible.

 

4.Réduisez vos mises de fonds

 

C’est bien beau acheter avec le moins de comptant possible me direz-vous mais comment faire pour y arriver? La réponse qui se veut des plus complexes pourrait se résumer à trouver des vendeurs qui accepteront de vendre sous la valeur marchande (ou sous la valeur économique selon le type d’immeuble) et qui accepteront également de collaborer au financement.

Pour vous aider à mieux comprendre comment y parvenir, je vous invite à lire deux articles que j’ai écrits sur le sujet. Le premier : « Cette astuce vous permet de réduire votre mise de fonds » et le second : « L’immobilier et ses rendements infinis »

 

5.Protégez-vous des baisses de valeur

 

Une autre raison majeure de chercher à acquérir des immeubles avec un profit à l’achat est que vous vous protégerez de possibles baisses de marché provoquées par les hausses des taux frappant actuellement le marché.

Si vous réalisez un profit instantané de 100 000$ comme mentionné en début d’article en achetant un immeuble 900 000$ alors qu’il en vaut 1 000 000$ et que la valeur de votre immeuble baisse de 100 000$ dans les prochaines années, vous serez alors en bien meilleure position que si vous aviez payé 1 000 000$. Cela va de soi! Alors, pourquoi ne pas viser à vous protéger en réalisant des profits à l’achat?

 

Recherchez également des immeubles à forts potentiels

 

Une autre option souvent envisagée est celle d’acheter des immeubles ayant de forts potentiels inexploités. La stratégie consiste alors à augmenter dans un court laps de temps les revenus et à diminuer les dépenses afin de faire augmenter le revenu net d’opération et par le fait même, créer de la valeur.

Cette technique de restructuration, soit par une gestion plus saine et/ou par des modifications apportées au bâtiment, vous permettra, entre autres, de donner rapidement de la valeur à vos immeubles et ainsi, être en mesure de refinancer afin de retrouver vos liquidités. Les investisseurs qui réussissent sont des experts pour trouver et acheter ce genre d’immeubles avec un potentiel inexploité.

La technique d’optimisation est tout aussi valable que celle du profit à l’achat. Si vous arrivez à combiner les deux techniques : le profit à l’achat et l’optimisation, vous ferez des miracles avec l’immobilier.

 

Ne vous fiez qu’à vous-même

 

Plusieurs personnes de votre entourage, des intervenants du marché voire même vos amis sur les réseaux sociaux diront que vous rêvez en couleurs, qu’il n’existe plus d’aubaines sur le marché.

Mais qui sont ces gens? Ont-ils au moins des immeubles? Sont-ils des investisseurs qui passent à l’action en effectuant des recherches, des visites des lieux, des offres d’achat ou se contentent-ils de paralyser dans l’analyse et de critiquer en restant derrière leur ordinateur à se dire que les immeubles sont trop chers?

À vous de choisir.

 

En terminant, ne vous leurrez pas par contre! Les aubaines ne courent pas les rues et vous devrez être à la recherche d’exceptions. Comme toute entreprise, l’immobilier n’est pas facile et vous devrez être persévérant pour mettre la main sur de tels immeubles.

Le profit à l’achat est extrêmement puissant et enrichissant, mais habituellement réservé à ceux qui cherchent et font différemment des autres.

 

Sur ce, je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.

 

Votre coach,

Yvan

 

Article écrit pour LesAffaires.ca

 

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