Investissement immobilier et impôt
Faut-il former une société pour sauver de l’impôt?
Nombreux sont ceux et celles qui me posent la question lors de sessions de coaching à savoir s’il est préférable de former une compagnie dans le but de réduire l’impôt à payer. À cela, je réponds comme le ferait un avocat, c’est-à-dire : « Ça dépend ».
Prenez note que dans cet article, je traiterai uniquement des aspects fiscaux de l’investissement immobilier via une société par actions ( société ) et non pas ceux d’ordre légaux et/ou juridiques.
Plusieurs aspects financiers à considérer
En effet, on doit tenir compte d’une multitude de facteurs lorsqu’on envisage investir via une société, ou si vous préférez, via une incorporation communément appelée une compagnie. Ce n’est pas aussi simple que cela puisse paraître mentionne Richard D’Amour, avocat-fiscaliste au sein du Cabinet De Chantal, D’Amour, Fortier S.E.N.C.R.L..
Il faut notamment prendre en considération : votre situation financière actuelle, vos objectifs à court et à moyen terme, votre âge, votre situation matrimoniale, vos liquidités requises à titre personnel, etc.
Afin de vous aider dans votre démarche, voici une liste non exhaustive, des principaux avantages et désavantages fiscaux d’investir via une société. Elle saura certainement vous aider à prendre conscience de l’ampleur de la réflexion requise avant d’être en mesure de décider, de façon plus éclairée, de la meilleure stratégie à adopter.
Quelques avantages d’une société par action
- 1) Taux d’imposition réduit sur le revenu d’entreprise.
Un avantage majeur et indéniable d’investir via une société réside dans le fait que tant et aussi longtemps que les profits générés demeurent dans la société, le taux d’imposition n’est que de 19% pour les premiers 500 000 $ de revenus d’entreprise nets imposables. Il s’agit d’une économie potentielle pouvant aller jusqu’à 30,97 % par rapport au taux d’imposition le plus élevé pour un individu, ce qui peut parfois représenter de grandes sommes non négligeables.
«Votre société générerait plus de revenus d’entreprise que vous en avez besoin personnellement pour vivre ? Sa création est à considérer sérieusement», précise Me D’Amour.
Ici, il faut comprendre qu’il est question de revenu d’entreprise, par exemple, le revenu généré lorsqu’on fait des transactions immobilières de type « flip ». La situation n’est pas tout à fait la même dans un cas où le revenu généré dans la société est du revenu de biens, comme par exemple du revenu de location. Les taux d’imposition applicables ne sont pas les mêmes pour ce type de revenu.
À cet égard, une personne qui génère des revenus autres qu’ immobilier, par l’entremise d’une société pourrait avoir avantage à procéder à l’acquisition de ses immeubles par une société puisqu’elle pourrait utiliser de l’argent imposé à petit taux (19 %) dans la société comme mise de fonds pour effectuer d’autres achats en transférant par la suite les surplus dans une autre société sans impact fiscal. Nécessairement, il faut consulter un professionnel en la matière pour s’assurer de bien faire les choses.
- 2) L’amortissement fiscal : création d’une dépense « fictive »
Contrairement au mode de détention en son nom personnel, celui via une société permet, entre autre, l’utilisation de l’amortissement fiscal dans le but de créer avec ses immeubles, une perte d’opération « fictive » pouvant être appliquée contre d’autres revenus d’opération générés par la société, réduisant l’impôt payable immédiatement mais occasionnant toutefois une imposition lors de la vente de l’immeuble, c’est-à-dire une récupération d’amortissement. En d’autres termes, vous bénéficiez d’un report d’impôt.
Pour ceux qui hésitent à utiliser l’amortissement fiscal, gardez toujours à l’esprit qu’un dollar aujourd’hui à plus de valeur qu’un dollar dans plusieurs années. Ceci étant, votre décision devrait être beaucoup plus facile à prendre.
Si l’immeuble est détenu en votre nom personnel, il faudra prendre en considération votre taux d’imposition effectif dans le cadre de la décision. En effet, si votre taux payable aujourd’hui est très bas par rapport à votre taux futur, l’avantage peut être amoindri, voire même perdu, ce qui n’est pas le cas avec une société puisque le taux d’imposition ne varie pas selon le montant des revenus.
- 3) Rémunération sous forme de dividende
Le dividende n’étant pas un salaire, il n’est pas assujetti aux charges sociales, telles que RRQ, RQAP, etc. Ce mode de rémunération peut donc permettre de générer plus de liquidités. Il faut cependant comprendre qu’on cesse de participer aux régimes publics avec les conséquences qui en découlent. À cet égard, je vous recommande à nouveau d’en discuter avec votre professionnel.
- 4) Transmission de patrimoine
L’utilisation d’une société peut aussi être avantageuse dans un cadre de transmission de patrimoine à vos descendants. Il faut comprendre qu’à votre décès, vous êtes présumés disposer de la totalité de vos biens. Ce faisant, vous êtes alors imposés à votre décès sur la « plus value » générée par vos biens : gain en capital imposable à 50% ainsi que sur la récupération d’amortissement, le cas échéant, imposable à 100 %. Ce principe comporte une seule exception, c’est-à-dire lorsque vos biens sont légués à votre conjoint. Si vous avez l’intention de léguer vos biens à vos enfants, dont vos immeubles, vous pourriez leur laisser une facture « salée » d’impôts à payer à votre décès.
Dans le cas où vos immeubles seraient détenus par une société, au moment de votre décès, aucune récupération d’amortissement n’aurait lieu puisque la présomption de disposition s’appliquerait aux actions détenues à ce moment, et non à l’immeuble.
Voici une façon de diminuer l’impôt payable à votre décès : faire un gel successoral. Grosso modo, cette technique permet de réduire le gain en capital en « transférant » en quelque sorte l’accumulation de la valeur de vos biens immobiliers entre les mains de vos enfants, directement ou indirectement, par l’entremise d’une société.
- 5) Fractionnement de revenus
Un autre avantage d’utiliser une société est que vous pouvez fractionner les revenus avec votre conjoint et/ou vos enfants majeurs. Le fractionnement est utile lorsqu’il y a disproportion entre les revenus gagnés par chacun des membres d’une même famille. L’impôt des particuliers étant pondérant, c’est-à-dire que plus vous gagnez de revenus plus votre taux d’imposition augmente, il peut être avantageux d’utiliser une société pour répartir ce revenu entre les différents membres.
À titre d’exemple, l’utilisation d’une société pourrait permettre de déclarer et verser un dividende de 20 000 $ à votre conjoint ou vos enfants majeurs, et à condition que ces derniers n’aient pas d’autres sources de revenus, aucun impôt ne serait payable par ceux-ci personnellement.
- 6) Possibilité de vente d’actions jusqu’à 800 000 $ non imposable
Bien que peu utilisable dans le domaine immobilier, il faut savoir que la vente d’actions d’une société exploitée activement, générant donc du revenus d’entreprise, permet sous réserve de certaines conditions, d’utiliser durant votre vie une déduction du gain en capital jusqu’à concurrence d’un montant de 800 000 $ et ainsi ne payer aucun impôt sur cette vente d’actions. Intéressant n’est-ce pas ! Consultez votre professionnel pour plus de détails.
Quelques désavantages d’une société par action
- 7) Frais professionnels
Puisque la société est considérée au sens légal et fiscal comme étant une entité distincte possédant son propre patrimoine, des rapports annuels tels que bilans, états des revenus et dépenses, frais d’incorporation initiaux devront êtres produits, idéalement par des professionnels. Vous comprendrez que ceci n’est pas sans frais et qu’il faut donc évaluer l’avantage qui découle de l’utilisation de la société par rapport à ces frais.
- 8) Pertes non transférables au niveau personnel
Bien que le but d’investir en immobilier soit de générer des profits, il est probable toutefois que certains projets ne se déroulent pas comme prévu et que des pertes soient réalisées. Or, si ces dernières l’ont été dans une société, elles ne pourront êtres appliquées contre votre revenu imposable personnel. Vous ne pourrez alors pas vous servir de ces pertes pour réduire vos impôts personnels à payer. Vous devrez générer de nouveaux revenus dans votre société pour être en mesure d’appliquer les pertes contre ces revenus.
- 9) Taux de taxation plus élevé dans certains cas
Tel que mentionné précédemment, si le revenu généré dans la société est du revenu de biens, par exemple du revenu locatif, le taux d’imposition ne sera pas de 19 %, mais plutôt de 46,57 %. Ce taux comprend un impôt « permanent » et un impôt « temporaire ». Cet impôt temporaire sera récupéré par la société uniquement lorsqu’elle déclarera et payera des dividendes imposables, à raison d’une récupération d’un dollar pour chaque trois dollars de dividende imposable.
Or, souvent dans les premières années d’activités, la société n’est pas nécessairement en mesure de déclarer des dividendes car les surplus sont réinvestis en remboursement de capital et/ou en acquisition de nouveaux immeubles. Ainsi, à court terme, le taux de taxation sera de 46,57 %, qu’il faut comparer avec le taux pondérant personnel pour voir si à court terme un avantage découle de l’utilisation de la société par actions.
Malgré tout, et selon votre situation, il peut être avantageux de bien planifier votre mode de rémunération, par la déclaration de dividendes, de manière à récupérer une portion de cet impôt temporaire.
L’importance de consulter
Lorsqu’on investit, et l’immobilier ne fait pas exception, l’important est bien évidemment le profit net que nous réalisons. Toutefois, l’argent en poche une fois le fisc payé l’est d’autant plus.
Or, faites bien vos calculs et rencontrez vos professionnels préférés spécialisés en immobilier afin de découvrir tous les autres avantages et désavantages d’investir via une société. En matière fiscale, un bon fiscaliste saura vous expliquer les divers moyens de donner, légalement, le moins d’argent possible à votre partenaire silencieux, et j’ai nommé, le fisc.
Mais attention ! Est-ce que le choix de s’incorporer ou non repose uniquement sur un critère de fiscalité ? La réponse est non. Plusieurs autres facteurs sont à considérer dans votre prise de décision.
Finalement, votre situation et vos objectifs étant évolutifs, la planification d’aujourd’hui ne sera pas nécessairement applicable dans un ou deux ans. Assurez-vous alors de réviser ponctuellement votre situation précise Me D’Amour en terminant.
Je vous laisse sur une petite question fort importante. Avez-vous déjà pris un temps de recul pour analyser votre structure fiscale ? Si oui, il y a de ça combien de temps ? Votre situation a-t-elle évoluée depuis ?
Bonne réflexion à tous et à toutes.
Article écrit pour LesAffaires.com
Vous avez aimé cet article?
Vous aimerez aussi: Analyser la rentabilité d’un immeuble
