Droits et obligations de la copropriété divise

Droits et obligations de la copropriété divise

Condo, Droit immobilier

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La copropriété divise est généralement connue sous le vocable de condominium. Ce droit de propriété permet de diviser un immeuble en fractions distinctes. Il se compose de deux parties: les parties privatives (les appartements) et les parties communes, soit tout ce qui est commun aux copropriétaires, comme les cages d’escaliers, les murs, le terrain, les corridors, les stationnements, les fenêtres, etc. Pour bien vous outiller avant d’acheter une copropriété divise, voici les aspects à surveiller.

Droit indivis

À chaque appartement est associé un numéro de lot ou de cadastre, et il est la propriété exclusive de la personne qui en fait l’acquisition. Chaque partie privative possède une quote-part (%) sur les parties communes, soit un droit indivis dans tout ce qui leur est commun.

Ce pourcentage permet d’établir le nombre de voix à l’assemblée des copropriétaires attachés à chacune des fractions ainsi que la part de la contribution aux frais communs qui, eux, sont payables tous les mois au syndicat de la copropriété.

Afin de savoir comment ce pourcentage est déterminé, les critères considérés sont notamment la superficie de l’appartement, son étage, la vue, etc. Plus votre logement est grand, plus la vue est incroyable, plus vos frais de condo seront élevés.

Les taxes

Chaque copropriétaire d’une fraction reçoit ses propres comptes de taxes foncières et a la possibilité ainsi que le droit d’offrir sa partie privative en vente ou en garantie sans l’avis ni l’intervention des autres copropriétaires.

De plus, si un des copropriétaires a des problèmes de solvabilité ou des problèmes financiers quelconques, il est autonome et aucun autre copropriétaire n’est affecté par la situation hypothécaire de ce copropriétaire en difficulté financière.

Les vérifications

Avant de se porter acquéreur d’un condo, il y a des vérifications diligentes à faire comme s’informer sur la gestion de l’immeuble, les dépenses et le budget annuel.

  • Y a-t-il des poursuites contre le syndicat?
  • Y a-t-il une cotisation spéciale en cours ou à venir?
  • Et enfin, il faut analyser l’acte de déclaration de copropriété.

Il est important de savoir que ce document régit l’ensemble de la copropriété et pourrait être comparé à un «mode d’emploi» de l’immeuble. Cet acte notarié comprend le numéro de lot de chaque appartement, sa valeur relative, les pouvoirs et devoirs du conseil d’administration et de l’assemblée des copropriétaires, ainsi que tous les règlements s’appliquant à l’ensemble de la copropriété.

Par exemple, la présence de certains animaux pourrait être interdite et cela pourrait décevoir de nouveaux acheteurs. Il en est de même pour un investisseur désirant louer l’appartement acquis récemment, et qui découvre que la location en est interdite.

Syndicat

Enfin, chaque copropriété possède un syndicat. C’est une personne morale ayant pour mission de veiller à la conservation de l’immeuble, à son entretien et à son administration. Les copropriétaires qui feront partie du conseil d’administration de la copropriété agiront en son nom et la représenteront pour toutes questions concernant la gestion de l’immeuble et l’ensemble des copropriétaires.

La loi exige qu’un fonds de prévoyance soit constitué et que 5 % des frais de condo mensuels doivent être versés sur ce compte afin de prévoir le remplacement d’éléments importants comme la toiture, les fenêtres, l’asphalte, etc.

Les pouvoirs du syndicat sont très grands. Il doit veiller au bien-être des copropriétaires et au maintien de l’immeuble dans les meilleures conditions possible.

Fonds de prévoyance

Selon moi, un fonds de prévoyance de 5 % est nettement insuffisant, car lorsqu’il faudra entreprendre des travaux importants, comme ravaler la façade, refaire la toiture ou mettre aux normes les ascenseurs par exemple, le fonds de prévoyance ne sera pas assez élevé et les copropriétaires devront obligatoirement verser une cotisation spéciale.

Je vous suggère d’être très prudent lorsque vous vérifiez la somme accumulée dans ce fonds de prévoyance. Il faut en effet évaluer s’il sera suffisant pour financer le remplacement d’éléments majeurs ou les gros travaux à entreprendre dans un avenir proche.

Je vous suggère aussi de consulter un notaire avant d’acheter un condominium. Il vous expliquera en détail les tenants et aboutissants d’une telle acquisition.

Il existe un site internet extrêmement intéressant qui présente beaucoup d’informations sur la copropriété divise: condolegal.com

Bonne acquisition.

>Article écrit pour CASATV.ca avec la collaboration de Me Yves Joli-Cœur de Condo Légal
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