Droits et obligations de la copropriété indivise

Droits et obligations de la copropriété indivise

Condo, Droit immobilier

Quel est ce type de copropriété?

Lorsqu’un immeuble appartient à un ensemble de personnes sans qu’il soit divisé matériellement en lots distincts, cet immeuble est détenu en copropriété indivise. Tous deviennent ainsi propriétaires concurremment d’un immeuble selon l’importance de la part qu’ils ont acquise dans l’immeuble concerné.

Lorsqu’un immeuble appartient à un ensemble de personnes sans qu’il soit divisé matériellement en lots distincts (parties privatives et parties communes), cet immeuble est détenu en copropriété indivise. Tous deviennent ainsi propriétaires concurremment d’un immeuble selon l’importance de la part qu’ils ont acquise dans l’immeuble concerné.

La notion de copropriété indivise est relativement large. De plus, cela s’applique autant à des conjoints qui achètent une maison qu’aux membres d’une famille qui héritent d’un bien immobilier, ou à trois personnes qui achètent un triplex ensemble. Dans ces trois exemples, tous sont des copropriétaires indivis.

Contrairement à la copropriété divise (condo), aucune opération cadastrale ne s’applique ni n’est nécessaire. Chacun des copropriétaires détient un droit de propriété indivis sur l’ensemble de l’immeuble et possède un droit d’occupation sur son appartement. Il devient alors partiellement propriétaire de l’appartement habité. Il en est de même pour les appartements occupés par ses voisins.

La convention d’indivision

La copropriété divise est obligatoirement assujettie à un contrat notarié (déclaration de copropriété), la copropriété indivise n’a pas à se soumettre à cette exigence. Néanmoins, établir une telle convention présente des avantages. Pourquoi? C’est bien simple: si aucune convention n’est intervenue entre les indivisaires (c.-à-d. les copropriétaires), aucun d’eux ne pourra revendiquer un droit exclusif d’occuper la partie de l’immeuble qu’il occupe. Actuellement, le Code civil du Québec encadre peu les droits et obligations des indivisaires. Ils sont ainsi exposés à des situations conflictuelles.

*La solution: une convention d’indivision signée par tous les copropriétaires, afin de créer ce que les notaires appellent la copropriété indivise organisée.

Une convention d’indivision comporte beaucoup d’utilités, comme le fait de décrire les parties réservées à l’usage exclusif des copropriétaires, comme les appartements ou les aires de stationnement. La convention peut et doit déterminer les règles concernant le fonctionnement et l’administration de la copropriété afin d’harmoniser les relations entre les indivisaires. Elle peut en tout temps être renouvelée. Par contre, cette convention ne peut excéder 30 ans.

Point important: pour que la convention d’indivision soit opposable à tout nouveau copropriétaire, les copropriétaires doivent la publier au registre foncier, à moins que les droits dans cette convention lui aient été transférés et qu’il en ait assumé les obligations.

Les obligations des copropriétaires

Ce type de propriété, par nature, soumet les copropriétaires à plusieurs obligations dites solidaires. C’est le cas des taxes municipales et scolaires, pour lesquels les copropriétaires sont solidairement responsables de la créance.

Dans une copropriété indivise, les institutions financières acceptent maintenant de financer les indivisaires individuellement. Les copropriétaires détiennent, à titre de garantie, une hypothèque croisée sur chacune des logements afin de s’assurer que les obligations de chacun sont remplies. Je vous suggère ici de vérifier avec un notaire le fonctionnement de ces hypothèques.

*La mise en place d’une telle convention d’indivision prévoit des mesures de protection, pour garantir entre copropriétaires le paiement de leurs diverses obligations. Il faut toutefois être conscient que ce mode de propriété peut devenir hasardeux pour les copropriétaires lorsque l’un d’eux a des problèmes financiers.

Il est important de savoir que la Banque Nationale du Canada et les Caisses Desjardins offrent actuellement des prêts dits «à responsabilité limitée». Ces prêts sont garantis de façon distincte sur les quotes-parts indivises et les droits d’occupation respectifs de chacun des copropriétaires. Dans une telle situation, l’intervention des autres copropriétaires ne sera pas requise (ce qui est important) et le créancier ne pourra exercer ses recours contre les quotes-parts et droits reliés aux autres copropriétaires. Ces prêts sont accordés sous certaines conditions, dont la publication au registre foncier d’une convention d’indivision contenant les clauses de garanties appropriées.

La location

Il est important de savoir qu’en situation d’indivision avec une personne autre que son conjoint, il est impossible pour un propriétaire de reprendre possession d’un logement résidentiel. Toutefois, cette protection en faveur du locataire principal ne s’applique pas à un sous-locataire.

Enfin, je vous recommande de bien vous informer auprès d’un notaire en ce qui a trait aux caractéristiques de la copropriété indivise.

Il existe un site internet extrêmement intéressant qui présente beaucoup d’informations sur la copropriété indivise: condolegal.com

Bonne acquisition.

Article écrit pour CASATV.ca en collaboration avec Me Yves Joli-Cœur, de Condo Légal
Partager