Le fameux 17 octobre, et puis après!
7 novembre 2016

Le fameux 17 octobre, et puis après!

Achat d'immeubles

Mythe et désinformation, impacts positifs, conseils et analyses relatives au fameux 17 octobre 2016.

 

On ne compte plus les articles parus depuis l’annonce des nouvelles règles hypothécaires entrées en vigueur le 17 octobre dernier. L’information s’est répandue comme une traînée de poudre. Tous y sont allés de leurs prédictions sur l’impact qu’auront sur le marché les nouvelles exigences annoncées par Ottawa. Il a y eu beaucoup de désinformation et vous avez été très nombreux à me questionner sur le sujet.

 

C’est pourquoi je vous partagerai cette semaine ma vision de la chose du point de vue d’un investisseur, puisque je ne suis évidemment pas économiste!

 

« Il me faudra 20 % pour acheter »

 

D’entrée de jeu, je tiens à préciser que c’est l’affirmation dont j’ai le plus entendue parler, dès les premiers jours de l’annonce et encore hier, lors d’une discussion avec mon pompiste. Il était convaincu qu’il ne pourrait jamais devenir propriétaire de sa maison, car il croyait dur comme fer qu’il devrait amasser l’équivalent de 20 % en mise de fonds.

 

Je l’ai rassuré en lui expliquant qu’il pourra devenir propriétaire d’une maison, d’un condo ou encore d’un duplex avec seulement 5 % de mise de fonds, en ayant évidemment l’intention de l’habiter et en faisant assurer le prêt par l’un des trois assureurs hypothécaires au Canada.

 

«Cette croyance du 20 % de liquidités requises deviendra très populaire auprès des futurs acheteurs mal informés. Je crois qu’un nouveau mythe verra le jour»,

nous raconte André Marcoux, courtier hypothécaire chez Multi-Prêts hypothèques.

 

L’impact sur le locatif

 

Puisque l’accès à la propriété sera plus difficile pour certains premiers acheteurs qui seront disqualifiés par les nouvelles règles, il faudra s’attendre à voir de plus en plus de Tanguy. Effectivement, les jeunes resteront plus longtemps chez leurs parents. Bonne ou mauvaise nouvelle?

 

Et qu’adviendra-t-il de vos locataires? Quel sort leur est réservé? De toute évidence, ils demeureront plus longtemps dans vos immeubles ayant plus de difficultés à accéder à la propriété. Ce qui n’est pas une mauvaise chose en soi d’un point propriétaires d’immeubles locatifs.

 

En complément à cet aspect, voici un article écrit par mon confrère Matthieu Charest à Les Affaires relativement au marché locatif en 2017.

Le grand retour du locatif en 2017

 

« C’est la fin des flips »

 

Mais non!  Encore une autre affirmation que j’ai entendue souvent depuis trois semaines. Ce n’est pas parce que les acheteurs se verront amputer de 22 % leur capacité d’emprunt que plus personne n’achètera de propriété pour y habiter.  Se loger est un besoin essentiel et les « flippeux » répondent très bien à ce besoin. Ils achètent à rabais, rénovent et dans la majorité des cas, revendent un produit relativement bien en terme de rapport qualité/prix.

 

Un conseil que je me permets de partager aux gens désireux de faire des flips est que vous devrez, comme je le dis depuis cinq ans déjà, opter pour des propriétés bas de gamme. « Flippez » des propriétés de moins grande valeur.

 

Elles seront plus faciles à acquérir pour vous, exigeront moins de liquidités pour couvrir les frais de détention et pour exécuter les travaux, mais surtout offriront l’avantage de rejoindre le plus d’acheteurs qualifiés, ce qui en mode flips n’est pas à négliger. Ceci est encore plus vrai depuis le 17 octobre dernier.  Moins vos propriétés seront chères, plus vous aurez d’acheteurs potentiels qualifiés.

 

Un marché tiré vers le bas

 

Comme tout est cyclique en immobilier, ce qui monte redescend. Du moins, c’est ce qui aurait dû se produire depuis 2008. Le marché aurait dû baisser. Or, ce n’est pas ce qui s’est produit malgré les nombreux efforts du défunt ministre Jim Flaherty qui a tenté à quelques reprises de mettre en place des mesures permettant de ralentir les ardeurs des acheteurs.

 

Ça n’a définitivement pas eu l’effet escompté. Peut-être, par contre, que ces mesures ont permis d’éviter l’éclatement d’une bulle, qui sait?

 

Je crois que les nouvelles règles permettront réellement de ralentir davantage la hausse des prix, voire même faire baisser la valeur des propriétés. Je lisais le mois dernier sur le Net que les prix n’avaient que très peu augmentés et que certains économistes trouvaient cela inquiétant. Il y a quelques années, ils clamaient haut et fort que le marché devait ralentir, sinon une bulle allait éclater. Les voici maintenant qu’ils s’inquiètent que le marché ralenti. Il faut se brancher!

 

Augmentation des remises en espèces?

 

Précisons d’abord en quoi consiste la remise en espèce. Offerte par certaines institutions financières, la remise en espèce consiste à recevoir de l’institution financière, un chèque chez le notaire d’un pourcentage variant entre 4 % et 7 % du prêt accordé.

 

Cette technique, relativement répandue il y a quelques années, a connu un certain ralentissement depuis que la remise en espèce ne pouvait servir de mise de fonds à l’acheteur.

 

Or, avec la venue des nouvelles règles qui fera en sorte que les acheteurs devront se qualifier sur le taux fixe d’un terme de 5 ans, c’est-à-dire de 4,64 % au moment d’écrire cet article, il y a fort à parier que les institutions financières, les courtiers hypothécaires et les vendeurs proposeront davantage le produit aux acheteurs afin que ces derniers récupèrent la mise de fonds de 5 % qu’ils auront déboursées pour faire l’acquisition de leur propriété. Une excellente façon d’acheter sans comptant qui sera de plus en plus populaire selon moi.

 

Toujours moyen de tirer son épingle du jeu

 

Certes les nouvelles règles ont créé un vent de panique et auront un impact sur le marché immobilier, mais ceci ne veut pas dire pour autant que c’est la fin de l’immobilier. Restons calmes! Les marchés s’adapteront.

 

Verrons-nous les mini-maisons prendre de plus en plus de place dans le marché? Assisterons-nous à une augmentation accrue d’investisseurs étrangers qui opteront davantage pour le marché montréalais plutôt que celui de Vancouver et Toronto? Les banques mettront-elles en place de nouveaux produits?

 

L’avenir saura nous le dire.

 

Votre coach, Yvan

 

 

Article écrit pour LesAffaires.com

 

 

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