La bonne gestion d’un investissement immobilier

La bonne gestion d’un investissement immobilier

Gestion immobilière

Le mythe du placement passif.Yvan Cournoyer - Clubimmobilier.ca

 

Cette semaine, il sera question d’un mythe qui existe relativement à l’investissement immobilier. Malheureusement encore en 2014, les gens ont l’impression qu’en achetant des immeubles, ils n’auront qu’à attendre et que le tour sera joué, que la richesse sera automatique.

 

 

Et bien non, la réalité est toute autre ! Ce que ces investisseurs potentiels oublient, c’est que l’investissement immobilier est un placement actif contrairement à l’opinion populaire qui croit qu’il s’agit d’un placement passif. Rien de comparable aux placements boursiers, qui eux, sont totalement passifs, dans certains cas.

 

L’investissement immobilier exige d’être actif et demande beaucoup d’attention, de stratégies, de gestion, de résolutions de problèmes au même titre qu’une opération commerciale. En fait, l’immobilier en est une. Comme toute entreprise, il y a des revenus, des dépenses d’opération, du financement, de la gestion de problèmes, de la planification à court, moyen et long terme.

 

Le profit ne vient pas en claquant des doigts

 

Bien sûr, on entendra toujours des histoires de personnes qui ont acheté un immeuble et qui, quelques temps plus tard, ont réalisé un profit substantiel. Les flips ont toujours existés et existeront toujours. Mais est-ce vraiment la réalité de l’enrichissement immobilier?

 

La réponse est non.

 

Ce mythe que le profit viendra pratiquement sans rien faire est hélas beaucoup trop persistant en immobilier. Pourtant, la réalité est complètement différente lorsque l’on parle réellement de se construire un porte-feuille immobilier. On parle ici de vraies opérations commerciales : planification, analyse, financement, organisation, gestion, achat, vente. Bref, le hasard n’a aucune place dans ce type de placement.

 

Saviez-vous que la grande majorité des nouvelles entreprises ferment leurs portes à l’intérieur des cinq premières années d’opération ? Et connaissez-vous la principale cause de ce taux d’échecs si élevé?

 

La mauvaise gestion

 

C’est effectivement la principale cause de tous ces échecs. Toutefois, comparativement aux entreprises indépendantes, les entreprises franchisées obtiennent un résultat de beaucoup supérieur. La raison en est fort simple. Un franchiseur a étudié toutes les possibilités, les façons de faire:

 

  • les études de temps et mouvement,
  • la comptabilité,
  • l’inventaire permanent,
  • les rapports de gestion,
  • la publicité,
  • l’analyse de marché,
  • le design,
  • l’aménagement,
  • la superficie des locaux,
  • le matériel utilisé,
  • etc.

 

Tout est uniformisé de sorte que peu importe chez quel franchisé vous irez, vous aurez une impression de familiarité, tellement tout est identique ou presque.

 

MCDO: le roi des franchiseurs

 

À titre d’exemple, prenons le plus grand franchiseur au monde, McDonald. Rappelons-nous qu’ils vendent des sandwichs au bœuf ou au poulet. Qu’y a t il de plus simple que cela ? Une simplicité en apparence mais assortie d’un système rodé au quart de tour.

 

Faites l’exercice de vous présenter dans un McDonald à une heure de grande affluence, non pas pour manger, mais simplement pour observer ce qui s’y passe. C’est tout simplement extraordinaire. Tout est étudié et planifié dans les moindres détails.

 

De l’ouverture à la fermeture, tout a été analysé et organisé de façon optimale. Ils ont même l’université du hamburger où tout nouveau franchisé doit aller y faire un stage pour apprendre à opérer son restaurant de hamburgers. Pas surprenant que chaque restaurant y vende pour des millions de dollars par année et ce, malgré toutes les controverses autour de ce type d’alimentation.

 

Revenons maintenant à l’immobilier…

 

Lors de réunions mensuelles du Club d’investisseurs immobiliers du Québec où 400 personnes se réunissent à chaque mois, on y rencontre plusieurs investisseurs potentiels. Certains possèdent que quelques unités de logements et d’autres, des centaines de logements.

 

Lorsque je discute avec ces différents types d’investisseurs, je suis en mesure de constater rapidement les différences entre eux et de toute évidence, en ne posant que quelques questions, ceux qui possèdent des centaines de logements sont extrêmement bien structurés et organisés comparativement à ceux qui n’ont que quelques unités.

 

Ceux qui possèdent plusieurs centaines de logements opèrent une PME dans le vrai sens du terme. Imaginez maintenant ceux qui en possèdent des milliers tels que : Dundee, Cominar, Capreit. Ce sont de véritables empires immobiliers. Leur secret, outre d’énormes capitaux, est l’organisation en opération commerciale.

 

Systématisez dès votre premier achat

 

Que diriez-vous de débuter en investissement immobilier et d’optimiser vos opérations comme si vous étiez déjà propriétaire de centaines de logements?

 

Optimisez dès le départ votre gestion, votre organisation et vos façons de faire. Même si cela semble lourd au départ, perfectionnez vos méthodes de gestion. Faites exactement comme si vous étiez à développer une franchise maîtresse afin de vendre des franchises en grande quantité.

 

Imaginez maintenant la suite! Votre système d’opération est tel qu’à chaque nouvel immeuble que vous achèterez, vous n’aurez qu’à faire un copier-coller de votre franchise maîtresse, soit votre premier immeuble dont la gestion a été développée à la perfection.

 

J’ajouterais même, construisez votre propre manuel de méthodes et de procédures au fur et à mesure que vous implantez quelque chose dans vos opérations tout comme l’a fait McDonald.

 

N’attendez pas d’avoir plusieurs dizaines ou centaines de logements pour le faire. Ce sera d’une lourdeur inimaginable, extrêmement dispendieux et dans certains cas, impossible à réaliser.

 

Il est facile de comprendre avec ces brèves explications pourquoi le taux de réussite des franchisés est supérieur aux indépendants. C’est exactement la même chose dans l’immobilier. Meilleur sera votre système d’opération, meilleurs et plus grands seront vos résultats.

 

En conclusion, le mythe de l’investisseur immobilier est exactement le même que l’entrepreneur en général. Tout est une question d’organisation et surtout, la façon de concevoir et d’aborder l’investissement immobilier.

 

Il y a un gros mythe relativement à l’immobilier, une mauvaise perception de ce que c’est. Pas étonnant que le taux de réussite de certain est sans limite alors que d’autres abandonnent en cours de route ou encore plafonnent rapidement.

 

Sur ce, gardez toujours à l’esprit ces quelques notions :

 

Le profit se fait à l’achat, l’immobilier est une entreprise active, prenez modèle sur les grands franchiseurs commerciaux, prenez modèle sur les grands propriétaires immobiliers. Ils ont beaucoup à vous enseigner.

 

 

Article écrit pour LaPresse.ca 

 

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