Quatre façons de vivre de l’immobilier
23 février 2018

Quatre façons de vivre de l’immobilier

Achat d'immeubles

Vous aimeriez que vos investissements immobiliers rapportent et qu’ils se transforment en une activité à temps plein ? Il y a quatre façons d’y parvenir.

1. Les flips

Les nouveaux investisseurs, particulièrement les plus jeunes, rêvent de générer rapidement des profits grâce à l’immobilier.

L’un des meilleurs moyens d’y arriver demeure le flip. Cela consiste à acquérir un immeuble et le revendre dans un court laps de temps afin d’encaisser le profit. Cette opération s’accompagne cependant de multiples frais (acquisition, opération, travaux et revente) qui viennent amputer significativement le profit réalisé à l’achat. Ils peuvent parfois rendre l’aventure déficitaire.

Ce n’est pas là le principal désavantage de cette approche. Pour en vivre, il faut constamment recommencer l’opération. Et c’est sans compter ce fidèle « partenaire silencieux » qu’il faut rémunérer à chacune des transactions : le fisc.

2. Les immeubles à revenus, beaucoup d’immeubles à revenus

Une façon d’atteindre l’indépendance avec l’immobilier consiste à acquérir des immeubles à revenus qui généreront, avec le temps, des surplus de trésoreries (cashflow) suffisants pour couvrir vos dépenses personnelles. Vous pourrez ainsi arrêter de travailler puisque vos actifs, vos immeubles, travailleront pour vous.

Plusieurs options s’offrent à vous. Il peut s’agir d’exploiter des logements locatifs résidentiels, des locaux commerciaux, des minis entrepôts, des maisons de chambres ou des résidences pour personnes âgées. À vous de découvrir le créneau qui vous convient le mieux.

Le principal désavantage de ce concept est qu’il faut du temps pour accumuler les actifs nécessaires.

3. La chasse aux aubaines et le refinancement

Pour accélérer un peu les choses, pour peu que vous y consacriez le temps nécessaire, il faut trouver des immeubles en dessous de leur valeur, puis les refinancer le plus rapidement possible. Ainsi, vous pourriez dégager des liquidités qui pourraient vous permettre de combler une partie de vos dépenses personnelles.

Cette stratégie n’est pas sans risques et certaines erreurs peuvent coûter cher. Si vous déduisez à la fin de l’année la totalité des intérêts courus, y compris sur la portion des liquidités dégagées qui aura servi à couvrir vos dépenses, cela pourrait vous valoir une note fiscale assez salée. Vous ne devez jamais déduire les intérêts sur la portion du refinancement qui aura servi à payer votre épicerie. Cette erreur est fréquente et le fisc ne manque pas de la détecter.

Allons-y d’un petit exemple. Imaginons que le refinancement de votre immeuble acheté il y a un an vous a permis de récupérer votre mise de fonds de 100 000 $, plus un excédent de 25 000 $. Or, si ces 25 000 $ ne sont pas réinvestis, les intérêts courus ne devraient donc pas être déduits de votre revenu imposable.

Le principal désavantage de ce concept est de réussir à refinancer rapidement. Et à trouver des aubaines.

4. Acheter un très gros immeuble en groupe

Je me souviens d’un investisseur à succès qui a acheté avec un groupe plus de 200 logements en une seule transaction. En échange d’avoir trouvé l’aubaine et structuré la transaction, cet investisseur a obtenu une part dans le projet. Normal, me direz-vous jusqu’à présent.

Au lieu de faire appel à une firme de gestion externe, il s’est proposé pour gérer l’immeuble dès la deuxième année de l’acquisition et a réussi à négocier des frais de gestion de l’ordre de 5%, comme c’est souvent le cas lorsqu’on donne en gestion des immeubles.

Cette transaction lui permit de devenir propriétaire et de créer son emploi « emploi ».

Le principal défi de cette méthode est de trouver des investisseurs passifs qui croiront en vous et en votre projet. Pour conserver leur confiance, vous devrez veiller sur leur investissement en gérant efficacement cet immeuble.

Pourquoi vous cantonner dans une seule approche? Vous pouvez les combiner toutes. Adaptez votre stratégie d’investissement au fur et à mesure que votre situation évolue. Surtout, n’attendez pas que tout soit parfait avant de vous lancer, sinon vous ne le ferez jamais.

Si vous parvenez à trouver des aubaines, vous réussirez. C’est là tout le défi en immobilier !

Je vous invite à lire mes articles précédents.

Votre coach,

Yvan

 

Article écrit pour LesAffaires.ca

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