Quoi faire en cas de vices cachés

Quoi faire en cas de vices cachés

Droit immobilier

Les délais d’intervention.

Il est primordial pour tout investisseur en immobilier de connaître l’importance et les conséquences des vices cachés dans l’achat d’une propriété.

Comme vous le savez peut-être, la question des vices cachés abordée dans le Code civil du Québec demeure très complexe, puisque tout vice caché doit être démontré, prouvé, débattu, et ce, au cas par cas. Comme aucune règle de droit précise ne définit en quoi consiste un dossier de vices cachés, l’examen individuel est le principe à suivre.

La dénonciation du vice caché

Une des grandes questions en matière de vice caché est le délai de dénonciation. La plupart des gens croient qu’ils n’ont que quelques années après l’acquisition d’une propriété pour pouvoir intenter une poursuite en lien avec un vice caché. Il n’en est rien.

Au moment où l’acheteur d’une propriété découvre un vice caché, et ce, même s’il a acquis la propriété il y a 6 mois, 1 an, 3 ans, 5 ans, 8 ans, 10 ans, 15 ans ou plus, il dispose d’un délai raisonnable de plus ou moins six mois, établi par la jurisprudence, pour dénoncer le vice caché.

Ce délai raisonnable ne figure nulle part dans le Code civil du Québec. Il importe d’être très rigoureux et de veiller à ce qu’un dossier de vice caché soit traité en-deçà d’un délai de six mois afin d’éviter que soit mis en cause tout défaut de respecter le délai raisonnable dans le traitement du dossier.

Qu’en est-il des vices cachés en général?

Évidemment, le vice caché doit altérer considérablement la propriété et avoir une incidence sur le prix payé. Il est clair dans la loi qu’un vice caché qui ne dégraderait en rien la qualité de la propriété ou qui n’aurait pas de répercussion sur le prix payé ne fera l’objet d’aucune compensation par un tribunal.

Il est impératif que le vice caché altère de façon importante la qualité et la durabilité de la propriété en question ou vicie le consentement donné lors de l’achat.

Les cas de vices cachés mineurs peuvent être portés devant la Cour des petites créances, puisque celle-ci entend des causes dont la réclamation n’excède pas 7000 $. Tout dossier dont la somme en litige dépasse ce montant doit être examiné par un tribunal de droit commun, soit la Cour du Québec, lorsque la somme est inférieure à 70 000 $, soit la Cour supérieure, lorsque la somme est supérieure à 70 000 $.

Qu’est-ce qu’un vice caché?

La question reste entière, puisqu’un vice apparent peut également être considéré comme un vice caché. Par exemple, dans le cas où un vendeur aurait expressément caché la vérité au proposant acheteur, amenant ce dernier à rompre des investigations ou à renoncer à faire procéder à des expertises, le trompant volontairement par le fait même, le tribunal pourrait qualifier le vice apparent de vice caché.

Il nous apparaît important de souligner une fois de plus qu’il n’y a pas de règle en la matière et que les dossiers sont toujours traités au cas par cas. Tout repose sur la preuve et la démonstration des faits.

Quant aux vices cachés proprement dit, il n’en demeure pas moins qu’ils doivent être démontrés et s’appuyer sur différentes expertises. Les poursuites en vice caché sont complexes, longues et souvent très coûteuses.

Un autre point à ne pas négliger est la vérification de la solvabilité du vendeur, et ce, avant même d’entamer toute démarche ou d’engager toute procédure devant un tribunal. Par ailleurs, nous vous conseillons fortement de tenter d’abord un arrangement à l’amiable et de faire procéder à toutes les expertises pertinentes.

En conclusion

Nous vous suggérons de faire expertiser un immeuble avant d’en faire l’acquisition. Il est capital de recourir à un expert en inspection, parce que si l’acheteur découvre un vice caché, il aura la possibilité d’intenter une poursuite tant contre le vendeur que l’expert, ce qui, dans certains cas, se révélera fort utile.

Il ne faut surtout pas hésiter à recourir aux services d’un expert qualifié inscrit au tableau d’un ordre professionnel tel que celui des architectes ou des ingénieurs par exemple. Il vous revient de bien choisir les professionnels à qui vous ferez appel, car vous devrez possiblement vivre avec les conséquences de vos choix.

Article écrit pour CASATV.ca en collaboration avec Me Ginette Méroz
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